家づくりコラム
【隣地境界の土留め】設置責任は誰にある？上と下、どっちが設置するのか、疑問を解説
高低差のある土地同士が隣接している場合、問題になりやすいことは「境界の土留めを誰が設置し（設定責任）、費用を負担するのか」という点です。
土留めも含めて、境界に関係する問題は長期化しやすく、また隣地所有者との間で人間関係に関するトラブルにも発展する恐れがあります。
そこで本記事では、高低差のある土地の境界に関する問題について、土留めや法律関係について詳しく解説します。
これから土地や建物を購入する予定の方はもちろん、すでに隣地との関係に悩みを抱えている方も、ぜひ参考にしてください。
Contents
境界に斜面があるケースの対処法を確認
はじめに、隣地との境界に斜面がある場合、何が問題になるのか確認しましょう。
高低差がある土地で土留めが必要になる理由
斜面など、境界部分に高低差がある土地では、何も対策を施さない場合に雨水や地震の揺れなどによって土が動き、法面（のりめん）が崩落を起こす恐れがあります。
法面が崩落した場合、次のとおり様々な問題を引き起こします。
- ・上にある建物の倒壊や沈下
- ・外構部分の破損
- ・下の土地への土砂の流出 など
また、最悪の場合はケガなど人的被害につながる恐れもあります。
こうした事態を避けるために、高低差がある土地では境界部分に土留めを設けることが求められます。
「がけ条例」など法律上のルール
各種トラブルに発展することを避ける目的のほか、そもそも家を建てる際に土留めや擁壁の設置を求められるケースもあります。
根拠となる制度は「がけ条例」です。
がけ条例とは、建物ががけ崩れによる被害に遭遇しないために、「斜面から一定距離を控えた場所からしか家を建てられない」という制度です。
規制の範囲に建物が入る場合は、擁壁（土留め）を築造する、基礎を深い部分まで造成するなど、基準に則った対策を講じる必要があります。
特に敷地がコンパクトなケースの多い都市部では、段差のある土地や傾斜のある土地の多くががけ条例に関係することとなります。
▶関連コラム：『狭小地でどんな住宅が建つの？』間取りや外構のコツ・事例を紹介│メリット・デメリットも解説
境界に土留めがある土地、注文住宅の例を紹介
実際に境界部分に土留めがある土地とは、どういった住まいになるのでしょうか。
首都圏の実例を見てみましょう。
土留めをガレージに活用している住まいの事例
はじめに紹介するのは、向かって右側の土地に対して土留め壁が設けられているお住まいの事例です。
右側に向かって道路が斜めに傾いていて、また、奥行き方向に向かっても上る方向で斜面が続きます。
何もしなければ高い方の土地から土砂が流入する可能性がありますが、本事例ではガッチリ強固なコンクリートで1階部分を作り、2階以上の安定を支えています。
広いガレージとしても利用して、生活利便性アップにも効果を発揮しました。
▶関連コラム：【狭小住宅でもビルトインガレージ】間取りのコツを7つ解説│20～30坪の住まいの実例とともにメリットも紹介
既存の土留めを活用した注文住宅の事例
続いて紹介する事例は、建物と道路の間に段差がある住まいです。
建物に向かって左側はしっかりとした擁壁があり、また境界もあることから、既存の土留めを活用して階段やスロープを設けています。
一方で向かって右側は駐車場として利用するため、隣地との境界に鉄筋コンクリートを含んだ強度の高いブロックを施工しました。
▶関連コラム：【傾斜地の建築実例3選】メリット、デメリットや住宅設計のコツ、費用やハウスメーカーの選び方もご紹介
現場によって、また隣地の外構など条件によって最適な土留めの形、また設置責任の有無は変わりますので、十分な経験を積んだ設計者に依頼することをおすすめします。
sumutoco（スムトコ）では、都内狭小地や横浜の傾斜地など、土留めや擁壁が関わる地域での豊富な施工実績があります。
「気になっている土地があるけど、斜面がある」といったお悩みや不安も解消しますので、首都圏エリアでの新築をご検討中の方は、お気軽にご相談ください。
※しつこい営業は行っておりませんので、お気軽にお問い合わせください。
sumutoco（スムトコ）は首都圏（東京・埼玉・神奈川・千葉・茨城）のお客様の家づくりをお手伝いしています。
首都圏で実現した、おしゃれな家の施工事例を紹介しています。中庭からの光が差し込む家や間接照明がおしゃれな家など、たくさんの事例の写真を掲載しているので、ぜひご覧ください。
原則を確認、境界土留めの設置責任、費用負担
隣地境界に斜面がある場合、土留めや擁壁が必要になる理由を確認しました。
ここで、「土留めを設置するのは、私と隣地所有者どっちなのか」といった設置責任、費用負担について解説します。
原則：高い方の土地の所有者が負担する
隣地境界との間に土留めを設ける必要がある場合、高い方の土地を所有する方が擁壁を設置し、費用を負担することが原則です。
なお、この話題は明文化されている訳ではありません。
関連する法律としては、民法第717条が挙げられます。
本条は、「土地に建物を建てるなどしたとき、他人に損害が生じた場合には損害を賠償しなければいけない」というもので、自宅敷地から土砂が流出した場合などが該当します。
▶参考：民法第七百十七条 土地の工作物等の占有者及び所有者の責任
ただし、自宅の方が低地である場合でも、駐車場の掘り下げ工事を実施した場合など適用されない可能性もありますので注意しましょう。
共同で土留め費用を負担するケースも
原則は高い方の土地所有者が土留めを設置しますが、以下のようなケースでは境界に接する方同士が負担する「共同負担」の形式を取る場合もあります。
- ・境界線上に共有物として擁壁を設置する
- ・既存の擁壁が造成された経緯が不明で境界も不明瞭
この場合は、造成費用やメンテナンス費用を折半するケースもあります。
ただし、擁壁の更新工事は数百万円を要する場合もありますので、権利、責任の負担を書面として残すなど、後から生じるトラブルを避ける対策が必要です。
土留めや擁壁は、状態の良し悪しや権利関係など、トラブルの元になる可能性のある構造物です。
これから土地を購入する場合、新築する場合は、状態や権利などを明確にしてから計画を進めるとよいでしょう。
専門家の力を借りることも有効ですので、これから家を建てる中で、土留めや擁壁、斜面に関係するお悩みがある方は、sumutoco（スムトコ）までお気軽にご相談ください。
確認したい、境界や土留めに関するQ&A
記事の終わりに、境界や土留めに関連して頂くことの多い質問について、回答と合わせてご紹介します。
Q：土留めの古いブロック塀に亀裂があります。倒壊した場合の責任はありますか？
A：自宅敷地のブロック塀が倒壊して、隣地や通行人に被害が出た場合、民法717条「工作物責任」に基づいて賠償責任を負う可能性があります。
ブロック塀は老朽化などによって強度が低下する恐れがありますが、所有者は適切に維持管理する義務があります。
亀裂が見つかった段階で専門家に調査を依頼し、必要な補修、建て替え工事を実施しましょう。
Q：境界線にある擁壁の所有者が分からない場合はどうすればいいですか？
A：擁壁の所有者が不明である場合、「どちらの敷地に存在するか」を確かめましょう。
- ・境界杭の確認
- ・地積測量図、公図との照合
- ・造成、分譲当時の図面の確認
こうした現地、資料の調査を実施しましょう。
判別できない場合は、土地家屋調査士に依頼して再度境界を確定、所有権を明確にすることもできます。
Q：造成地で、分譲会社が作った擁壁の責任は誰になりますか？
A：分譲会社が造成時に設置した擁壁であっても、土地を購入した時点で、所有権と管理責任は買い主に移ります。
一方で、施工不良など分譲時からの欠陥が疑われる場合は、売り主に瑕疵担保責任を追求できる可能性があります。
まとめ｜傾斜地の土地境界は専門家への相談がおすすめ
境界に高低差がある土地では土留めや擁壁がある、または必要になるケースがあります。
一方で古い土留めがある場合など、後々のトラブルに発展する恐れもありますので、境界線や所有権の確認などの整理から始めることが重要です。
sumutoco（スムトコ）では、高低差のある土地の調査、設計、施工の実績が豊富な設計士、職人が家づくりをサポートします。
「狭小地でも大丈夫かな」「斜面のある土地でも家を建てられるか」こうしたお悩みをお持ちの方は、sumutoco（スムトコ）まで、お気軽にご相談ください。
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