【東京で土地が安いエリアランキング】23区・市部の最新相場、都内での土地の選び方を解説

「東京都内で土地が安いエリアをランキング形式で知りたい！」
こうした質問を頂くことがあります。

都内で家を建てたいと考えている方にとって、土地価格は大きな関心ごとのひとつです。
土地の取得費用を抑えられれば、延床面積の大きな家を実現したり、理想の設備を取り入れた住まいになるからです。

そこで本記事では、2025年の最新データを元に、東京都内で土地が安いエリア（23区・市部）についてランキング形式でご紹介します。
また、土地選びでの失敗を防ぎながら土地費用を抑えるコツも解説します。

東京で土地が安いエリアランキング（23区・市部）

はじめに、東京都で土地価格が安いエリアはどこなのか、ランキング形式でご紹介します。

利用するデータは、東京都が公表している「令和7年地価公示　区市町村別用途別平均価格表」の中から「住宅地」に関するものです。

参考：東京都　令和７年地価公示価格（東京都分）

東京で土地が安いエリアランキング（23区編）

順位	市区町村 ※東京23区	住宅地（円/m2）
1	葛飾区	368,300
2	足立区	379,500
3	江戸川区	413,200
4	練馬区	451,400
5	板橋区	509,300
6	墨田区	540,300
7	江東区	593,600
8	大田区	598,600
9	荒川区	633,100
10	杉並区	648,900
11	北区	664,400
12	中野区	716,300
13	世田谷区	724,100
14	豊島区	811,800
15	新宿区	1,021,500
16	品川区	1,086,100
17	台東区	1,152,300
18	目黒区	1,232,000
19	文京区	1,284,000
20	渋谷区	1,653,500
21	中央区	1,701,300
22	港区	2,577,300
23	千代田区	3,282,900

東京で土地が安いエリアランキング（市町村編）

順位	市区町村　※市区町村	住宅地（円/m2）
1	日の出町	88,400
2	瑞穂町	95,200
3	青梅市	97,700
4	あきる野市	100,400
5	八王子市	125,700
6	武蔵村山市	126,400
7	羽村市	144,200
8	町田市	166,600
9	福生市	171,100
10	東大和市	176,500
11	清瀬市	195,900
12	多摩市	197,300
13	昭島市	201,600
14	東村山市	203,100
15	日野市	208,300
16	東久留米市	230,600
17	小平市	246,100
18	稲城市	257,900
19	立川市	290,300
20	西東京市	316,400
21	国分寺市	327,000
22	府中市	338,800
23	狛江市	356,600
24	小金井市	370,500
25	国立市	384,200
26	調布市	398,700
27	三鷹市	470,700
28	武蔵野市	654,500
–	檜原村	–
–	奥多摩町	–

※島しょ部を除く。檜原村、奥多摩町は地価公示の設定地点なし。

東京都内での住宅地の平均価格を見ると、千代田区（3,282,900円/m2）や港区（2,577,300円/m2）といった都心部が突出して高い一方で、葛飾区（368,300円/m2）、足立区（379,500円/m2）、江戸川区（413,200円/m2）といったエリアは比較的手頃な価格帯となっています。

一方、市町村部では日の出町（88,400円/m2）、瑞穂町（95,200円/m2）、青梅市（97,700円/m2）、あきる野市（100,400円/m2）など、都心から距離のある多摩西部地域が特に安価で、価格は都心の10分の1以下というエリアもあります。

予算を抑えたい方は、東京23区の中でも外縁部や自然環境豊かな郊外を選ぶこともおすすめです。

ただし、価格だけでなく交通アクセスや生活利便性、再開発の有無、災害リスクなども考慮することが家づくりの総合的な満足度向上に関係します。

土地選びで迷ったときは、地域事情に詳しい専門家のサポートを受けることをおすすめします。

sumutoco（スムトコ）では、東京エリアの地価や環境を熟知したスタッフが、ご希望やご予算に合わせて最適な土地、プランをご提案いたします。

「このエリアで本当に大丈夫？」といった不安も、無料相談でしっかり解消できますので、お気軽にご相談ください。

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東京の土地価格が高い理由、「安い土地」を探す5つのコツ

続いて、東京都での土地価格が高い理由や、「安い土地」を探すための具体的な方法について解説します。

都内の土地が高止まりする理由

東京の土地価格が高止まりしている背景には、以下のような主な要因があります。

• ・商業、業務機能の集積による需要の高さ
• ・地下鉄、鉄道網など交通インフラの充実
• ・人口集中による住宅用地の競争激化
• ・再開発エリアの増加
• ・地価の下落リスクが低く「資産性」が評価されていること

中でも家づくりを検討している方にとって重要なのは「住宅用地の供給不足」です。

特に23区内では新たにまとまった敷地が出ることが少なく、すぐに買い手がつくという状況です。
このため立地や広さに妥協せずに家を建てたい方は、市部や周辺エリアも含めた柔軟な検討がカギとなります。

「安い土地」に注目が集まる理由

東京で「安い土地」に注目が集まっている理由は、以下のような背景があります。

• ・建築費や物価の上昇で総予算を抑えたいニーズが増加
• ・家を広く自由に設計したいという志向の高まり
• ・在宅勤務やフレックスタイムなど働き方の変化
• ・金利上昇の影響でローン返済額にシビアな判断が必要
• ・子育てや老後を見据えて「住環境の質」を重視する人の増加

特に近年では「建物にコストをかけたい」という家づくり志向が強くなっており、土地にかける予算を抑えることで間取りや性能にこだわる方が増えています。

また、テレワークなど通勤の柔軟性が増したことで都心から少し離れたエリアでも「安くて住みやすい土地」が選択肢に入りやすくなっている点にも注目です。

価格、利便性、将来性を総合的に判断

▶施工事例：ナチュラルな木の家

土地を選ぶ際には、「価格」だけで判断するのではなく「利便性」や「将来性」といった複数の視点をバランスよく検討することが大切です。

たとえば、同じ価格帯でも最寄り駅までの距離やバス便の本数、周辺に商業施設や学校があるかどうかで暮らしやすさは大きく変わります。
また、将来的な再開発計画や道路整備、人口の増減なども土地の価値に直結します。

今は安くても、数年後には価格が上がったり、逆に生活環境が不便になる可能性もありますので、短期的なメリットだけでなく中長期的な視野で土地選びを進めることが後悔のない家づくりにつながります。

▶関連コラム：東京に家を買うなら知っておきたい『7つのリスク・8つの対策』を解説│東京を選ぶメリットも紹介

同じエリアでも場所によって単価が異なることを認識

▶施工事例：眺望を楽しむ高台の家

土地の価格は同じ市区町村内でも一律ではなく、立地条件や周辺環境によって大きく異なる場合があります。

たとえば、同じ駅を最寄りとするエリアでも、駅から徒歩5分の場所と徒歩20分の場所では、坪単価が数十万円以上変わることも珍しくありません。
また、大通りに面した商業系の立地と閑静な住宅街の一角でもニーズが異なり、近接した土地でも価格に差が出ることがあります。

表面の平均単価だけを見て判断せず、実際の所在地や区画条件まで丁寧に確認することが、賢い土地購入につながります。

▶関連コラム：【高低差のある土地に家を建てる】7つのメリット・4つのデメリット│建築例や注意点も紹介

安さだけで決めない、災害やインフラも要チェック

土地を「安い」という理由だけで選ぶと、後から思わぬリスクやコストアップに直面することがあります。

特に注意したいのは、災害リスクとインフラの整備状況です。以下のような点を事前にしっかり確認しておきましょう。

• ・洪水、浸水リスク：ハザードマップで過去の浸水履歴や想定水位を確認
• ・地盤の強さ：軟弱地盤では地盤改良が必要になり、追加費用が発生する場合も
• ・土砂災害リスク：斜面地や崖下などは警戒区域に指定されていることがある
• ・インフラ未整備：上下水道、ガス、電気の引き込みが済んでいない土地は追加工事が必要
• ・接道状況：建築基準法上の接道要件を満たしていないと家を建てられない可能性がある
• ・周辺環境の変化：近くに高速道路や工場ができる予定がないか自治体の都市計画を確認

こうした情報は、自治体の公開資料や不動産会社のほか、設計事務所や工務店に相談することでも把握可能です。

土地の価格だけでなく、安全性や利便性をふまえた総合的な判断が、後悔のない家づくりにつながります。

sumutoco（スムトコ）では、土地探しから家づくりまで一貫してサポート。
東京の地元事情に詳しいスタッフが、予算と理想に合った土地選びをお手伝いします。

土地探しから家づくりを始める方も、お気軽にご相談ください。

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※しつこい営業は行っておりませんので、お気軽にお問い合わせください。

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都内での土地選びQ&A｜よくある疑問に回答

東京都内での土地選びでは、価格以外にも気になる疑問が多くあります。

記事の終わりに、よくある質問を4つ取り上げポイントを簡潔に解説します。

Q.地価が安い＝危険な土地は本当ですか？

参考：東京都　洪水ハザードマップ

A.一概に安い土地が危険とは言えません。
地価が安い理由は、駅から遠い、商業需要が少ない、狭小地であるなど多様です。

ただし、洪水リスクや地盤の弱さといった要因が含まれている可能性もあるため、購入前にハザードマップや地盤調査結果を確認することも大切です。

▶関連コラム：「南海トラフ巨大地震が心配で家が買えない」5つの理由9つの対策を解説│連動する火山噴火についても紹介

Q.安くてよい土地を見極める方法はありますか？

A.価格に加えて、日当たりや周辺環境、接道条件、インフラの整備状況などを総合的に評価することがポイントです。

また、将来の再開発計画や人口動態などもチェックしましょう。
信頼できる設計事務所や工務店に相談することで、見落としを防ぐことができます。

Q.土地は広さと形、どちらを優先するべきですか？

A.建物プランの自由度を重視するなら「形」、駐車場や庭の有無を重視するなら「広さ」がポイントです。

ただし、変形地でも設計の工夫次第で住みやすい家にできます。
用途や希望の間取りによって優先順位は変わりますので、設計士と相談しながら選ぶことをおすすめします。

Q.土地だけ先に購入してもよいですか？

A.可能ですが、将来的な建築プランや予算、用途地域の制限を踏まえて判断する必要があります。

特に建築条件付き土地や接道制限がある場合、自由な家づくりが難しくなることも。土地と建物をトータルで考えられる依頼先に早めに相談することをおすすめします。

まとめ｜東京の土地選びはsumutocoに相談を

▶施工事例：シンプルで上質な3階建

東京都で土地探しをしている方に向けて、比較的土地が安いエリアをランキング形式でご紹介し、都内での土地選びの方法も解説しました。

東京で土地を選ぶ際は価格だけでなく、交通アクセスや災害リスク、周辺環境、将来性といった多角的な視点が欠かせません。

特に土地の相場が高いとされる都内では、限られた予算の中で希望を叶えるには「エリア選び」が成功のカギとなります。

sumutoco（スムトコ）では、東京都内での土地探しや家づくりに豊富な実績を持つスタッフが、ひとりひとりに合ったプランをご提案します。

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