東京の一戸建ての価格推移をご紹介│上昇し続ける理由や変動要因「高すぎる」場合の対策も解説

「東京都の一戸建ての価格推移が知りたい」
首都圏で一戸建てをご検討中の方の中には、このように過去から現在へとどのように価格が変わってきたのか気になる方も多いものです。

結論からお伝えすると、東京都の住宅価格は2026年現在、高止まりの傾向にあり、値下がりする可能性は低い見通しです。

本記事では、2026年2月時点での最新データに基づいて、東京都の一戸建て価格の推移を時系列に沿って解説します。

どうして価格が上昇したのか、また今後はどのように変動するのか、現実的な対策と合わせて家づくりの判断材料にしてください。

東京の一戸建て価格推移の現状【2026年最新版】

はじめに、直近の東京都の不動産市場がどのような状況にあるのか、現時点で公表されている2025年10月までのデータから傾向を確認しましょう。

国土交通省が公表している、不動産の取引価格情報を元に不動産価格の動向を指数化した「不動産価格指数」によると、住宅地と戸建住宅の指数の推移は以下のとおりです（2010年の平均値を100とした場合）。

月	住宅地	戸建住宅
1	122.9	118.9
2	118.7	122.5
3	124.2	126.9
4	126.4	120.8
5	126.2	120.3
6	124.3	122.1
7	125.6	120.4
8	128	122.9
9	129.8	122
10	122.4	122.2
平均	124.9	121.9

※執筆時点では2025年10月までのデータのみ公表済

▶参考：国土交通省　不動産価格指数

月ごとに細かな変動はあるものの、年間を通してみると年初よりも高い水準で推移していることが分かります。

【約20年スパン】東京の住宅価格推移

「土地や建物の価格が急激に上がって、バブル期のようだ」と評される昨今の住宅価格ですが、基本的には右肩上がりの傾向が続いています。

特に2020年のコロナ禍以降は、リモートワークの普及によって「自宅での時間を充実させたい」「広い家が欲しい」といったニーズが高まり、一戸建てに対する需要を後押ししました。

より長期的な視点で、東京の住宅価格の推移を確認しましょう。

年	住宅地	戸建住宅
2008	108.6	106
2009	99.5	98.8
2010	100	100
2011	100.1	99.4
2012	97.6	97.4
2013	97.7	98.1
2014	97.7	98.1
2015	98.7	99
2016	99.2	100.2
2017	101.9	101.1
2018	102.3	101.9
2019	101.5	100.8
2020	99.8	98.9
2021	106.4	105.4
2022	112.7	115.6
2023	117	119
2024	121.3	119.3
2025	124.9	121.9

※執筆時点では2025年10月までのデータのみ公表済

▶参考：国土交通省　不動産価格指数

このように、2010年から2020年にかけては土地、戸建住宅価格どちらも大きな増減のない時期が続いていましたが、2021年以降は継続して値上がり傾向にあります。

▶関連コラム：【大田区】坪単価（土地、建物）の相場を解説│地価は上昇傾向？価格推移や坪単価ランキングも紹介

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東京の一戸建て価格が継続して上昇する理由

東京都では、どうしてこれほど土地や建物の価格が高止まりしているのでしょうか。
主な要因は次の3つです。

• （1）建築コストの高騰
• （2）建築用地取得が困難に
• （3）低い住宅ローン金利

（1）建築コストの高騰

一戸建ての建物本体（建築費）が下がらない主な要因として、建築コストの上昇が挙げられます。

円安や世界的なインフレにより輸入木材や建材が値上がりしていることに加え、国内の建設業界における人手不足や賃金上昇も影響しています。

職人の高齢化および担い手不足は今後もすぐには解消しないと考えられ、建築費の高止まりは続くことが予想されます。

▶関連コラム：【新築注文住宅の坪単価】相場を確認│坪単価とは、含まれるものは。よくある疑問Q&Aもご紹介

（2）建築用地取得が困難に

東京都内、特に利便性の高いエリアでは、一戸建てに適した広さの土地が十分に供給されていません。

仮に売りに出されたとしても、アパートやマンションの用地として資金力のあるデベロッパーと競合するため、個人では手を出しづらい価格まで高騰するケースが多く見られます。

（3）低い住宅ローン金利

日銀の政策転換によって金利が上昇する流れが加速しつつありますが、それでも歴史的に見れば超低金利といえる水準が続いています。

「金利が本格的に上がる前に購入してしまいたい」という駆け込み需要が、比較的高価格な土地、建物でも成約する流れを作っています。

▶関連コラム：住宅ローンの『返済比率』手取りと額面どっちで考えるべき？無理のない返済比率にする方法、シミュレーション結果もご紹介

東京の住宅価格、今後の見通しと確認したい変動要因

▶施工事例：心を込めたおもてなしの家

では、2026年・2027年と住宅市場はどのように動いていくのでしょうか。

価格が下がることを期待する方は多いものの、専門家としては「急に土地や建物の価格が下がる可能性は低い」と予想する方も多く見られます。

今後の住宅価格を左右する要素は何か、確認しましょう。

建築コストの高止まり

今後の住宅価格を左右する要素のひとつは、建築コストの高止まりです。

2026年現在、建材費やエネルギー価格、人件費といった建築コストに関係する要素が下がる要因は見当たりません。

このため、土地価格が下がった場合でも建物価格の上昇分と相殺されてしまい、土地と建物を合わせた総額は下がりにくい傾向が続くと予想されます。

中古住宅や空き家の市場への流入

一戸建ての価格が下がる要因として考えられるのは、相続による実家の売却や、生産緑地の宅地化などにより、土地や中古住宅の供給が増加することです。

ただし、東京は人口流入が継続しているため、人気のエリアは買い手がつきやすい状況が続いています。

物件の供給によって価格が下がるのは、都心から一定程度離れた地域になることが予想されます。

▶関連コラム：東京まで通勤1時間圏内のおすすめエリアを紹介│郊外に住むメリット、デメリットや土地、家選びのポイントも解説

住宅ローン金利の変動、実質賃金の伸び

今後の住宅価格を左右する要素は、住宅ローン金利と実質賃金です。

金利が上昇すれば毎月の返済額が増え、住宅を購入する方の借り入れ可能額は減少します。
さらに物価上昇に対して実質賃金の伸びが追いつかなければ、住宅購入を見送る層が増えます。

結果として、住宅市場全体の値下がり圧力につながる可能性があります。

最適な住宅ローンなど、住宅を新築する際に気になる資金計画についても、sumutoco（スムトコ）へお気軽にご相談ください。

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一戸建てや土地が「高すぎる」場合の対策

▶施工事例：非日常感が漂う邸宅

「希望するエリアの物件が高すぎて購入できない」
こう思ったときに検討するべき、現実的な対策を記事の終わりにご紹介します。

対策	解説
変形敷地を選ぶ	三角形や旗竿地などは整形地に比べて割安です。設計力のある会社なら、形状を活かした個性的な間取りも可能です。
狭小地を選ぶ	面積が小さい分、土地代や固定資産税を抑えられます。利便性の高い都心部でも手が届きやすくなるため、立地重視の方に有効な選択肢です。
都心から離れた地域を選ぶ	郊外エリアへ目を向けると坪単価が下がります。同じ予算でもより広い土地や庭、駐車場を確保できる点が魅力です。
建物の床面積をコンパクトにする	廊下を省くなどの工夫で延床面積を削れば、建築コストを下げられます。掃除やメンテナンスの手間も減り、継続的にかかる費用も節約可能です。
総二階などシンプルな形状にする	1階と2階を同じ面積の箱型（総二階）にすると、基礎や屋根の面積が最小限で済み、建築費と将来の修繕費を同時に抑えられます。
住宅設備や仕様を比較検討する	すべてを最新・高級にせず、「標準仕様」をベースにこだわる箇所を絞ることで予算のコントロールが可能です。
国や自治体の補助金を利用する	「みらいエコ住宅2026事業」などの補助金（最大100万円超）や税制優遇の活用を検討します。省エネ性能を高めることで、実質の購入負担を軽減できます。

▶関連コラム：東京まで1時間圏内の”ほどよい田舎”注文住宅の実例付き紹介│メリット・デメリット、気になる疑問Q&A

まとめ│東京の一戸建ては長期視点で検討する

▶施工事例：アール壁がデザインする家

東京都の一戸建ての価格推移について、最新のデータと今後の予測をご紹介しました。

改めてまとめると、現在の一戸建て市場の傾向は以下のとおりです。

• ・建築費の高騰と底堅い需要によって価格は高止まり傾向にある
• ・金利上昇のリスクはあるものの、価格が急激に下落する可能性は低い

結論として、「価格が下がるタイミングを待つ」よりも、ご自身のライフプランに合うタイミングで購入し、理想のお住まいで長く暮らし生活の満足度を高める方針がおすすめです。

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