住宅ローンの完済年齢は何歳まで？80歳までの設定は「きつい」のか、抱えるリスクやメリット、不安への対策も解説

「住宅ローンは70歳、80歳の設定でも借りられますか？」
こうしたご質問を頂くことがあります。

注文住宅を建てるとき住宅ローンを利用する方は多く、何歳までで返済し終える設定にするべきか悩む方も多いものです。

本記事では、住宅ローンの完済年齢の上限や、70歳、80歳に設定した場合に「きつい」のか、といった話題について解説します。

80歳に設定する場合のメリット、デメリットや対策についてもご紹介しますので、これから住宅ローンを利用する計画のある方はぜひ参考にしてください。

▶関連コラム：住宅ローンをみんないくら払っているか｜月の平均返済額は10〜15万円。きつい返済計画を避ける方法を解説

住宅ローンは何歳まで借りられるのか

はじめに、そもそも住宅ローンは何歳まで借りられるのか、という疑問にお答えしていきます。

完済年齢は「80歳未満」が多い

住宅ローンの完済年齢は、多くの金融機関で80歳未満と設定されています。

一方で申し込み年齢は、18歳（または20歳）以上70歳未満と定められるケースが多く見られます。

なお、多くの金融機関で80歳を完済年齢の上限としている一方で、85歳を完済の上限と設定するケースもあり、申し込み年齢と完済年齢とも、住宅ローンの契約を検討している金融機関への確認が必要です。

住宅ローン利用者の平均的な年齢も確認

気になる点は、住宅ローンを利用する方が「どの年齢から契約をしているのか」ということです。

住宅金融支援機構の調査によると、土地の購入から注文住宅を建てる方が住宅ローンを契約した年齢は以下のとおりです。

年齢	割合
～24歳	2.18%
25～29歳	13.35%
30～34歳	17.85%
35～39歳	18.07%
40～44歳	15.04%
45～49歳	10.05%
50～54歳	7.06%
55～59歳	5.73%
60～64歳	4.63%
65歳～	6.03%

▶参考：住宅金融支援機構　フラット35利用者調査

このように30代で住宅ローンを契約する方が多い一方で、50歳、60歳で契約する方も多くいらっしゃることが分かります。

実際に80歳まで住宅ローンを借りるのはきついのか

続いて、80歳まで住宅ローンを借り続けることは本当に「きつい」のか、実態を確認しましょう。

結論からお伝えすると、80歳まで住宅ローンを借り続けることは、次のような理由で「きつい」と感じるケースが増えます。

• ・退職後に想定通りに収入が続かない可能性
• ・年金の中からローン返済すると家計が困窮する可能性
• ・想定通りに退職金が出なくなる可能性
• ・病気や介護など突発的な支出に対応しづらい

収入が高い時期に支払いを終えられず、また老後は病気や介護など突発的に支出が増えることもありますので、主に経済的な余裕がなくなる可能性があります。

80歳まで返済が続く住宅ローンは「組めること」よりも「暮らしへの影響」について深く考える必要があります。

入念な資金計画によって、理想とする暮らしと返済計画を両立することは可能ですので、首都圏で注文住宅をご検討中の方はsumutoco（スムトコ）まで、お気軽にご相談ください。

▶sumutoco（スムトコ）に相談する

▶sumutoco（スムトコ）の完成見学会に参加する

※しつこい営業は行っておりませんので、お気軽にお問い合わせください。

sumutoco（スムトコ）は首都圏（東京・埼玉・神奈川・千葉・茨城）のお客様の家づくりをお手伝いしています。

▶sumutoco（スムトコ）の施工エリアはこちら

首都圏で実現した、おしゃれな家の施工事例を紹介しています。

中庭からの光が差し込む家や間接照明がおしゃれな家など、たくさんの事例の写真を掲載しているので、ぜひご覧ください。

▶sumutoco（スムトコ）の手掛けた家を見る

80歳までの返済を検討する際に確認したいメリット、デメリット

ここで改めて、住宅ローンの完済年齢を80歳近くにした場合の特徴をご紹介します。

メリット

完済年齢を80歳にした場合のメリットは次のとおりです。

• ・借り入れ期間を伸ばすことで月々の返済負担が楽になる
• ・借り入れ期間を伸ばすことで借入金額を増やせる
• ・ライフスタイルに合わせて返済計画を変更できる（操上返済など）
• ・住宅ローン控除の対象金額を増やせる

特筆するべき点は、返済期間を長く取れることから、月々の返済額を減らす、または借入金額を増やせることです。

家計への住宅ローンの負担を軽減できるほか、多めに借り入れをして、こだわりの仕様の家を建てることもできます。

デメリット

一方で、主なデメリットは次のとおりです。

• ・金利の負担が大きく総返済額が大きくなる
• ・老後（60歳、70歳以降）も返済負担が続く
• ・変動金利の場合は金利の変動リスクが大きい
• ・団体信用生命保険の適用を受けられない期間が生まれることがある

注意が必要な点は、返済不能のリスクが発生する可能性があることです。

収入の減少や金利の上昇といった、家計にダメージを与える要素から避けるべく、事前の対策をsumutoco（スムトコ）と一緒に考えましょう。

▶sumutoco（スムトコ）に問い合わせる

▶sumutoco（スムトコ）の完成見学会に参加する

▶sumutoco（スムトコ）の手掛けた家を見る

80歳で完済する計画でも不安なく暮らすための対策

住宅ローンの完済年齢を80歳にしても、不安なく暮らしていくためにはどうすればよいのでしょうか。
主な6つの対策を検討してみましょう。

繰上返済を定期的に実施して返済期間を減らす

長期の住宅ローンを契約している場合、操上返済を実施することで返済期間を短縮することが可能です。

契約当初では80歳で完済する予定を、70歳、60歳と短くすることで各種リスクに対して備えることができます。

退職後のライフプランを厳しい視点で作成する

繰上返済に先んじて、退職後のライフプランについて厳し目の視点で作成することも重要です。

• ・再就職による補てんの厳しさ
• ・生活費や医療費の増加
• ・介護費用の発生　など

こうした理由で収入の増加は見込めず、逆に支出は増える可能性を考える方が現実的です。

収支の把握を徹底した上で、老後の具体的な収支を数字で確認しましょう。

金利タイプを固定にして金利変動のリスクを減らす

完済年齢を80歳に設定する場合は、金利のタイプを固定にすることを検討しましょう。
返済期間が長期化する場合、金利変動の影響を受けやすくなるからです。

実際に金利の変動局面である今、2016年には固定1％であった頃と比べて、2025年には2％前後に金利が上昇しています。

本当に住宅ローンの金利が上がるか下がるか正確に予測することは不可能ですが、長期のローンを検討する場合は不確実な要素を減らすことが安心感につながります。

支出を減らして収入からの手残りを増やす

日々の支出を減らして、収入からの手取りを増やすことも重要です。

定年退職後は一般的には収入は減りますが、支出を減らすことで返済費用を捻出することができます。

• ・通信費や保険などの固定支出を削減する
• ・車の取得費や維持費、駐車場代を減らす
• ・光熱費や修繕費など住宅に関わる支出を把握する　など

こうした対策を取り支出を減らすことは、手元に残る資金を増やすことにつながり確実なリスク低減策となります。

本業以外にも複数の場所から収入を得る

退職後もローンを支払い続けることが予想される場合、本業以外の収入源を確保することもおすすめです。

退職以外にも、昇給の速度が遅れたり、勤務先の経営状態が変化したりと、収入が予定通りに維持できない可能性もあります。

• ・投資による配当収入を作る
• ・不動産や駐車場経営など不労所得を作る
• ・スキルを活かして業務委託、フリーランスとして活動する　など

このように複数の柱を作ることで、本業を退職した場合や収入の減少があった場合でも、他の柱によって返済不能になるリスクを下げることが可能です。

補助金や減税制度をフル活用する

家を建てるとき、補助金や減税制度といった、住宅の新築を応援する制度を活用することも重要です。

複数の制度を活用することによって、数十万円から百万円を超える負担の軽減につなげることもあります。

• ・子育てグリーン住宅支援事業（2026年からは「みらいエコ住宅2026事業」）
• ・ZEH補助金
• ・住宅ローン控除などの減税制度
• ・自治体が独自に運営する制度

▶関連コラム：【2025最新】東京都の新築補助金を一覧表で紹介│都独自の事業に加えて国の事業も解説

こうした制度を上手に組み合わせて利用し、住宅ローンの負担を減らしましょう。

まとめ｜住宅ローンの期間は慎重な選択を

「住宅ローンの完済年齢は何歳までなのか」
「80歳など完済年齢が高齢になっても大丈夫なのか」

こうした疑問にお答えしました。

住宅ローンの完済年齢を80歳とする金融機関は多く、ローン契約を結ぶこと自体は可能です。

一方で、高齢期に入ると収入の減少や医療費など支出の増加が懸念されますので、実際に返済可能なのか十分な検討が必要となります。

sumutoco（スムトコ）では、ライフプランを前提にした資金計画の検討も実施していますので、首都圏でこだわりの注文住宅を計画している方は、お気軽にご相談ください。