住宅ローンの借入限度額の目安は？月々の返済可能額とあわせて解説

「住宅ローンはいくらまで借りられるのか」「返済が苦しくならない借入額を知りたい」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

本記事では、公的データや一般的な審査基準をもとに、住宅ローンの借入限度額の考え方を整理します。

また、毎月の返済が苦しくならない返済可能額や、借入限度額を増やす方法も解説します。

住宅ローンの借入額で悩んでいる方は、参考にしてください。

住宅ローンの借入限度額はどのように決める？

はじめに、金融機関が住宅ローンを決める際に確認する、以下の4つの要素を解説します。

・年収倍率
・返済負担率
・申込時の年齢
・住宅ローン以外の借り入れ

年収倍率

年収倍率は、年収に対して住宅ローンの借入額が何倍になるかを示す指標です。

一般的には年収の5〜7倍が一つの目安とされます。

収入が安定している上場企業の会社員や公務員の場合、10倍近い水準で借り入れできるケースもあります。

ただし、倍率が高いほど毎月の返済額も大きくなるため、生活費や将来支出を踏まえて借入額を検討しましょう。

参考として、住宅金融支援機構の「2024年度フラット35利用者調査」では、土地付き注文住宅の平均年収倍率は7.5倍とされています。

返済負担率

返済負担率は、年収に対して年間のローン返済額がどの程度を占めるかを表す指標です。

年収から逆算して返済額の上限を決めるため、借りられる金額より返しやすさを重視した考え方です。

多くの金融機関が返済負担率の上限を30〜35％程度に設定しており、フラット35では年収400万円以上で35％以下が条件とされています。

返済負担率を計算する際は、住宅ローン以外の自動車ローンやカードローンの返済も含めて考える必要があります。

フラット35の返済負担率の基準は以下のとおりです。

・年収400万円未満：30%以下
・年収400万円以上：35%以下

参考：住宅金融支援機構「年収による借入額などの制限はありますか。」

申込時の年齢

住宅ローンには利用できる年齢条件があり、金融機関ごとに借入時や完済時の上限が定められています。

たとえば、三菱UFJ銀行では「借入時は18歳以上70歳の誕生日まで、完済時は80歳の誕生日まで」など、年齢に関する上限が定められている場合があります（2026年2月時点）。

申込時の年齢によっては借入期間が短くなる可能性があることに注意しましょう。

また、借入期間が短くなると、同じ借入額でも毎月の返済額は増えます。

その結果、返済負担率が高くなり、借入限度額が抑えられることもあります。

住宅ローン以外の借り入れ

自動車ローンやカードローンの残高や返済額も借入限度額を決める要素です。

先述した返済負担率を計算する際は、住宅ローン以外の返済額も考慮します。

そのため、住宅ローン以外の借り入れがあると返済負担率が大きくなりやすく、借入限度額が少なくなります。

住宅ローンの借入額は返済可能額を基準に考える

返済可能額とは、毎月無理なく返済できる金額のことです。

ここでは、住宅ローンの借入額を返済可能額を基準に考えていきます。

年収別の返済可能額

返済可能額の計算式は「額面収入×返済負担率＝年間の返済額」です。

額面収入を800万円、1,000万円、1,200万円とし、返済負担率を35%とした場合の返済可能額は以下の表のとおりです。

額面収入	年間の返済額	月々の返済額
800万円	280万円	約23万円
1,000万円	350万円	約29万円
1,200万円	420万円	約35万円

上記の金額はあくまで目安です。

実際の返済可能額は、住宅ローン以外の支出やライフプランにより異なります。

上記のシミュレーションを目安に、返済可能額を計算してみましょう。

返済可能額を基準にした借入限度額

次に、上記の返済可能額を基準に借入限度額をシミュレーションします。

シミュレーションの条件は以下のとおりです。

【シミュレーションの条件】

・返済期間：35年
・金利：1.0%
・返済負担率：35%
・元利均等返済
・ボーナス返済なし

額面収入	月々の返済額	借入限度額
800万円	約23万円	8,140万円
1,000万円	約29万円	10,270万円
1,200万円	約35万円	12,390万円

なお、上記の借入限度額は、あらかじめ設定した条件に基づいて算出した目安です。

実際の借入可能額は、適用される金利や返済期間、金融機関ごとの審査基準などによって変わります。

住宅ローンの借入限度額を増やすにはどんな方法がある？

住宅ローンの借入限度額を増やす方法は以下の3つです。

・家族の収入を合算して住宅ローンを組む
・借入期間を長くする
・住宅ローン以外の借り入れを返済する

家族の収入を合算して住宅ローンを組む

配偶者や親など同居家族の収入を合算して審査に申し込むことで、返済負担率に余裕を持たせられるため、借入限度額を増やせます。

たとえば代表的な手法として「ペアローン」や「収入合算」があり、夫婦それぞれの収入を審査に反映させて借入枠を広げることができます。

ただし、どちらかの収入が減少した場合には返済計画に影響が出たり、離婚時にローンの名義や持分を巡ってトラブルになるリスクがある点には注意が必要です。

借入期間を長くする

借入期間を長くすると月々の返済額を抑えられ、返済負担率に余裕を持たせられるため、借入限度額を増やせます。

一方で借入期間が長くなるほど、支払う利息の総額は増えるため注意が必要です。

借入期間を長くする際は、毎月の返済額だけを見るのではなく、総返済額とのバランスを確認しましょう。

住宅ローン以外の借り入れを返済する

住宅ローン以外の借り入れがあると、その分の返済額も返済負担率を計算する際に考慮されるため、借入限度額が小さくなります。

そのため、他のローンを完済したり、残高を減らしたりすると、返済負担率に余裕が生まれるため、借入限度額を増やせます。

住宅ローン以外の借り入れがある方は、審査を申し込む前に可能な限り返済を進めましょう。

住宅ローンの借入限度額についてよくある質問

住宅ローンの借入限度額は、年収だけで一律に決まるものではありません。

最後に、借入限度額を検討する際によくある質問についてわかりやすく解説します。

住宅ローンの借入限度額はどのように決まりますか？

住宅ローンの借入限度額は、年収、返済負担率、申込時の年齢、住宅ローン以外の借り入れ状況などを総合して決まります。

金融機関は「いくら借りられるか」ではなく、「将来にわたって無理なく返済できるか」を重視して審査を行います。

そのため、年収倍率や返済負担率といった指標が用いられ、一般的には返済負担率35％以下が一つの目安とされています。

ただし、適用金利や返済期間、雇用形態によって借入可能額は変わる点に注意が必要です。

住宅ローンで借りられる上限額はいくらですか？

住宅ローンの上限額には、「制度として定められている上限」と「個人ごとに借りられる上限」の2つがあります。

制度としての上限額は、フラット35の場合は借入額が原則8,000万円まで（2026年2月時点。2026年4月に1億2,000万円へ引き上げ予定）、自分が実際に借りられる上限額は、一般的な目安として年収の5〜7倍程度と言われます。

制度としての上限額は、金融機関や商品ごとに設定されており、一方で、自分が実際に借りられる上限額は、年収や返済負担率、年齢、他の借り入れ状況などをもとに個別に判断されます。

制度上の上限まで借りられるとは限らないため、自身の条件に合った借入額を確認しましょう。

5,000万円の家が買える年収はどのくらいですか？

5,000万円の住宅を購入する場合、年収の目安はおおよそ700万〜900万円程度と見ておくと良いでしょう。

これは返済負担率30〜35％、返済期間35年、金利1％前後を想定した場合の一例です。

実際の必要年収は、頭金の有無や他のローンの返済状況、適用金利によって前後します。

年収だけで判断せず、将来の教育費や生活費も踏まえた返済計画を立てることが重要です。

まとめ｜住宅ローンの借入限度額を理解し、適正な借入額を考えよう

住宅ローンの借入限度額は、年収や年齢だけでなく、返済負担率や他の借り入れ状況など複数の要素から決まります。

また、月々の返済に苦労したくない方は、借りられる金額ではなく、返済可能額を基準に借入額を検討しましょう。

住宅購入では、ローンだけでなく間取りや予算配分も含めた総合的な判断が必要です。

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