住宅資金を両親から援助されたら？非課税制度と注意点を解説

「親から住宅資金の援助を受ける予定だけど、贈与税ってどうなるの？」 家づくりの資金計画を進めるなかで、こうした疑問を抱えている方は少なくありません。

両親などからの住宅資金の援助は、贈与額によって贈与税がかかる場合があります。

ただし、条件を満たせば非課税となる制度が複数用意されており、上手に活用することで数百万円単位の節税も可能です。

本記事では、贈与税の基本から「暦年贈与」「相続時精算課税制度」「住宅取得等資金の非課税措置」まで、制度の違いや注意点をわかりやすく解説します。

この記事を一読すれば、ご自身の状況でどの制度が使えるのか、どのタイミングで手続きを進めるべきかが整理できます。

住宅購入の際に両親から援助を受けると贈与税がかかるって本当？

住宅購入で親から資金援助を受けると、金額によっては贈与税の対象になります。

ここでは、贈与税の仕組みや非課税枠を活用できる暦年贈与・相続時精算課税制度を解説します。

贈与税の仕組み

親から住宅資金の援助を受けると「贈与」とみなされ、年間110万円の基礎控除を超えると贈与税の対象になります。

贈与税は受け取った人がその年に受け取った金額の合計に対して課税され、金額に応じて10〜55%まで段階的に税率が上がります。

また、贈与者との関係によっても税率区分が異なり、直系尊属（父母・祖父母など）から、18歳以上の子や孫が受ける場合は「特例贈与財産用」、それ以外は「一般贈与財産用」が適用されます。

【特例贈与財産用】  

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
200万円以下	10%	–
400万円以下	15%	10万円
600万円以下	20%	30万円
1,000万円以下	30%	90万円
1,500万円以下	40%	190万円
3,000万円以下	45%	265万円
4,500万円以下	50%	415万円
4,500万円超	55%	640万円

出典：国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」

【一般贈与財産用】

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
200万円以下	10%	–
300万円以下	15%	10万円
400万円以下	20%	25万円
600万円以下	30%	65万円
1,000万円以下	40%	125万円
1,500万円以下	45%	175万円
3,000万円以下	50%	250万円
3,000万円超	55%	400万円

出典：国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」

暦年贈与

暦年贈与は、1月1日〜12月31日までに受け取った金額の合計が110万円以下であれば非課税になる制度です。

複数人から贈与された場合も合算され、超えた分だけ贈与税がかかります。

また、相続税との関係にも注意が必要です。

従来は「亡くなる3年前までの贈与」が相続財産に加算されましたが、2024年改正で加算期間が7年に拡大しました。

たとえば、2025年に200万円を贈与された場合、2029年や2031年に相続が起きれば加算対象となりますが、2033年に相続が起きれば対象外です。

贈与を受ける時期と相続のタイミング次第で税額が変わるため、長期的な計画が欠かせません。

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度とは、贈与額の合計が2,500万円まで非課税となり、超えた部分には一律20％の贈与税がかかる仕組みです。

たとえば、親から3,500万円を贈与された場合、2,500万円を差し引いた1,000万円に対して200万円の贈与税が課税されます。

この制度を利用すれば高額の資金援助を受けられますが、贈与分は将来の相続時に財産へ合算されて加算対象になる点に注意が必要です。

さらに、一度制度を選択すると暦年課税には戻せません。

なお、2024年の改正により、この制度を選んでも年間110万円までの贈与は非課税で扱えるようになり、より柔軟に活用できるようになりました。

住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置の適用条件と注意点

最後に、「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」の適用条件と注意点を解説します。

住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置の概要

住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置とは、父母や祖父母などの直系尊属から資金の援助を受けた場合に、一定額まで贈与税がかからない制度です。

住宅を新築したり、購入したり、増改築するための費用が対象であり、生活費や車の購入費といった住宅以外の目的には使えません。

この制度を利用するには、「贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日」までに、贈与税の申告が必要です。

たとえ非課税枠の範囲内で税額がゼロになる場合でも、申告を怠ると適用が認められません。

非課税額限度額と対象住宅

住宅取得等資金の非課税限度額は、質の高い住宅（省エネ等級・耐震等級などの要件を満たす住宅）であれば最大1,000万円、一般住宅であれば最大500万円です。

新築住宅が質の高い住宅と認定されるには、以下のいずれかの条件を満たす必要があります。

・断熱等性能等級5以上、かつ一次エネルギー消費量等級6以上
・耐震等級2以上または免震建築物
・高齢者等配慮対策等級3以上

出典：国土交通省「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」

対象住宅の床面積は50㎡以上が基本ですが、受贈者の合計所得金額が1,000万円以下であれば40㎡以上50㎡未満の住宅も対象となります。

両親から3,000万円の贈与を受け、質の高い住宅（非課税枠1,000万円）を取得するケースで、非課税措置の有無による贈与税の差を確認しましょう。

【非課税措置を利用する】

・贈与額3,000万円-非課税措置1,000万円-暦年贈与の基礎控除-110万円=1,890万円
・1,890万円×45%-贈与税の基礎控除額265万円=585.5万円

【非課税措置を利用しない】

・贈与額3,000万円-暦年贈与の基礎控除-110万円=2,890万円
・2,890万円×45%-贈与税の基礎控除額265万円=1,035.5万円

非課税措置を利用すると450万円（1,035.5万円- 585.5万円）も節税が見込めます。

制度を活用するうえでの注意点

住宅取得等資金の非課税措置を利用すると、相続時に適用できる「小規模宅地等の特例」を適用できない可能性があります。

小規模宅地等の特例とは、被相続人が住んでいた自宅の敷地について、330㎡まで相続税評価額を80％減額できる制度です。

この特例を使うには「同居親族が相続によって自宅を取得し、申告期限まで所有・居住を続ける」ことが条件となります。

そのため、生前に自分の家を建ててしまうと、同居や相続による取得の条件を満たせなくなり、小規模宅地等の特例は適用できません。

このように、贈与を受けて住宅を取得すると小規模宅地等の特例が使えなくなります。

短期的には贈与税の非課税メリットを享受できても、長期的には相続税の節税効果を失うリスクがあるため、住宅資金の援助を受ける際は、将来の相続税のことも考慮しなければなりません。

まとめ｜非課税措置の要件をチェックして今すぐ使えるか確認しよう

住宅資金の贈与は、年間110万円を超えた分に贈与税がかかります。

ただし、本記事で解説した住宅取得等資金の非課税措置や暦年贈与・相続時精算課税を適切に組み合わせると、税負担は大きく変わります。状況に応じて活用を検討しましょう。

特に住宅取得等資金の非課税措置は、取得する住宅の性能次第で非課税限度額が1,000万円と500万円に分かれ、最大500万円の差が生じます。 1,000万円枠を狙うには、設計段階からの準備が欠かせません。

sumutoco（スムトコ）では、省エネ等級を満たすための設計相談、スケジュールに合わせた資金計画の整理、提携専門家の紹介までワンストップでサポートします。

注文住宅をご検討の方は、豊富な施工事例を持ち、暮らしに寄り添った家づくりを行うsumutoco（スムトコ）まで、お気軽にご相談ください。

▶sumutoco（スムトコ）に問い合わせる

▶sumutoco（スムトコ）の手掛けた家を見る

▶sumutoco（スムトコ）の完成見学会に参加する