親の土地に家を建てたい方必見！課せられる税金と相続対策を解説

「親の土地に家を建ててもよいのかな」「税金や相続の手続きが不安」と感じている方は多いのではないでしょうか。

親の土地に家を建てることは、土地代を抑えられる一方で、税金や相続、ローンなどに注意が必要です。

また、土地の借り方や名義によって、贈与税・相続税・所得税（住民税）など課せられる税金が変わるほか、将来的に相続トラブルに発展する可能性があります。

本記事では、親の土地に家を建てるメリットとデメリット、課税が発生する3つのケースと、相続トラブルを防ぐための対策を解説します。

親の土地に家を建てようと考えている方は、参考にしてください。

お読みいただくと、自分たちのケースに当てはめて、必要な税金と準備が把握できるはずです。

親の土地に家を建てるメリット・デメリット

はじめに、親の土地に家を建てるメリットとデメリットを解説します。

メリット

親の土地に家を建てる最大のメリットは、土地の購入費がかからないことです。

通常、注文住宅を建てるには土地代と建物代の両方が必要ですが、親の所有地を活用すれば土地代が不要となるため、住宅ローンの借入額を抑えることができます。

借入額が減れば、月々の返済負担も軽くなり、家計への影響を最小限に抑えることが可能です。

さらに、本来土地購入に充てるはずだった予算を建物に回すことで、住宅のグレードアップも実現できます。

たとえば、断熱性能の高い窓を採用したり、収納を増やしたり、キッチンや水回りの設備のグレードアップも実現できます。

デメリット

親の土地に家を建てる場合、税金や相続に関する調整が必要になる点が大きなデメリットです。

たとえば、兄弟姉妹がいる場合、自分だけが親の土地を利用して家を建てることに対して、不公平だと感じられる可能性があります。

親族間で事前に話し合いを行い、将来の相続に関してあらかじめ合意を得ておかないと、のちにトラブルへ発展するリスクがあります。

さらに、住宅ローンを利用する際にも注意が必要です。

一般的には、家と土地の両方を担保に入れる必要があり、親名義の土地を借りて家を建てる場合は、親からの同意を得たうえで、土地を担保提供してもらわなければなりません。

この場合、返済が滞った場合には、自分名義の家だけでなく親名義の土地も差し押さえの対象となり、最悪の場合、土地ごと売却を迫られるおそれもあります。

【3つのケース】親の土地に家を建てた場合に課される税金

次に、親の土地に家を建てた場合に課される税金を、3つのケースに分けて紹介します。

さまざまな税金が考えられますが、ここでは「贈与税」「相続税」「所得税・住民税」の3つに焦点を当てて解説します。

無償で借りる（使用貸借）

	子	親
贈与税	なし	なし
相続税	あり	なし
所得税・住民税	なし	なし

親の土地を無償で借りて家を建てる場合（使用貸借）、贈与税や所得税は発生しませんが、将来的に相続税の課税対象となる可能性があります。

使用貸借とは、親が子に土地を無償で貸す契約形態です。

無償利用は通常、経済的利益が生じないと判断されるため、贈与税はかかりません。

また、親も地代収入を得ていないため、所得税や住民税も発生しません。

有償で借りる（借地権設定）

	子	親
贈与税	なし	なし
相続税	なし	なし
所得税・住民税	なし	あり

有償で土地を借りて家を建てる場合、子には贈与税はかかりませんが、親には地代収入に対する所得税と住民税が課されます。

借地権を設定し、子が親に地代を支払うことで、経済的対価が発生しているとみなされ、税務上の贈与には該当しません。

一方、親は受け取った地代を「不動産所得」として申告する必要があり、必要経費等を差し引いた不動産所得の金額に対して課税されます。

贈与を受ける・譲り受ける

	子	親
贈与税	あり	なし
相続税	なし	なし
所得税・住民税	なし	あり

親から土地を贈与されたり、相場より安い価格で譲り受けたりした場合、子には贈与税、親には所得税・住民税が課せられる可能性があります。

まず、土地を無償で受け取る場合は「贈与」とみなされ、子に贈与税がかかります。

年間110万円の基礎控除を超える部分は課税対象になるため、贈与額に応じた税負担を想定しましょう。

また、市場価格よりも大幅に低い金額で土地を購入する場合も、差額分は「みなし贈与」と判断され、結果的に贈与税が課される可能性があります。

一方、親側は土地を手放すことで譲渡益が生じれば、所得税・住民税が課せられます。

たとえば、長期間保有していた土地で取得費が小さい場合、相場より安く売却しても利益が生じることがあるため注意が必要です。

親の土地に家を建てるときの相続対策

相続トラブルを防ぐには、親族間で事前に話し合い、必要に応じて遺言書を作成してもらうことが有効です。

誰が土地を引き継ぐのかを明確にしておくことで、兄弟間の不満や争いを未然に防ぐことにつながります。

また、土地の名義をあらかじめ子に移す生前贈与も、トラブル回避の一つの手段です。

相続時精算課税制度や年間110万円の基礎控除を利用する方法もありますが、不動産を贈与すると、贈与税・不動産取得税・譲渡所得税などの税負担が発生する点には注意が必要です。

さらに、2024年からは死亡前7年以内の贈与も相続財産に含まれるようになったため、節税を目的とする場合には、事前に計画を立てて対応することが大切です。

まとめ｜親の土地に家を建てる前に押さえるべきポイントを整理しよう

親の土地に家を建てることには、土地代の節約や建物をグレードアップできるといったメリットがある一方で、相続・税金・住宅ローンといったデメリットもあります。

親の土地を使用する方法によって発生する税金の種類が異なるため、制度やリスクを事前に整理したうえで、親族間での話し合いや相続対策を進めていくことが大切です。

相続や税金に不安がある方や、自分たちのケースに当てはめて判断をしたい方は、親の土地活用や家づくりに詳しい専門会社に早めに相談することをおすすめします。

どのように行動すればよいか迷っている方は、さまざまな事例に対応した経験のあるsumutoco（スムトコ）に一度ご相談ください。

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