擁壁のある土地で家を建てて大丈夫？後悔を避けるポイントと特徴解説

擁壁のある土地の購入を検討している中で、「家を建てても大丈夫なのか」「高額な工事費がかかるのでは」このように不安な方も多くいらっしゃいます。

しかし実は、価格や眺望などメリットもあり、チェックするべきポイントを押さえれば満足いく判断は可能です。

本記事では、擁壁のある土地に家を建てることのメリット・デメリットと「購入前に確認したい5つのポイント」などについて解説します。

読み終える頃には、擁壁の安全性の目安を掴むことができ、また工事費も織り込んだうえで判断をできるようになります。

擁壁のある土地は「安全性を証明できるか」がカギ

擁壁のある土地は「危険だから買ってはいけない」とは限りません。

検査済証などによって安全性を証明できるケースでは通常の土地と同様に購入でき、また証明できない擁壁は考えられるリスクと追加工事費を織り込んで判断します。

擁壁とは│高低差のある土地の崩壊を防ぐ壁のこと

擁壁とは、高低差のある土地の斜面が崩れないように土を支える壁状の構造物です。

斜面の土の圧力を受け止められる強度が求められる点で、一般的に利用されるブロック塀とは異なる構造・法規制が求められます。

たとえば、「高さ2mを超える擁壁は建築確認が必要」といった決まりがあります。

▶関連コラム：【擁壁2m以上は建築確認が必要】いつから申請するのか、どこから計測するのか解説│検査済証がない場合や申請が不要なケースも紹介

買ってよい擁壁＝検査済証・造成許可済みの擁壁

擁壁の安全性を確認するうえでは、次のいずれかの証明が役に立ちます。

• ・建築確認+検査済証：擁壁の完成時の検査に合格した記録
• ・造成許可：土地の造成時に許可・検査を受けた記録

こうした記録は役所で一般の方でも閲覧が可能ですので、購入を検討している土地に不安のある擁壁がある場合は確認してみましょう。

注意が必要な擁壁＝不適格擁壁・劣化が進んだ擁壁

注意が必要な擁壁は、現行の技術基準に適合しない「不適格擁壁」です。

石を積んだだけの空石積み擁壁や既存の擁壁にブロックを継ぎ足した、増し積み・二段擁壁などが代表的です。

不適格だから違法であるとは限りませんが、建物の建築確認申請を行った際に擁壁の建て替えを求められる可能性がありますので注意しましょう。

擁壁のある土地のメリット・デメリット一覧

▶施工事例：眺望を楽しむ高台の家

こちらの写真はsumutoco（スムトコ）が設計した「眺望を楽しむ高台の家」です。

階段20段分の高低差がある敷地ですが、その分リビングからはダイナミックな眺望をご家族が独占できるメリットがあります。

擁壁がある=高低差がある、つまり眺望を楽しめプライバシーも守りやすい住まいになる点に注目です。

▶関連コラム：【外から見えない家・カーテンがいらない家】メリット・デメリットや隣の家から見えなくする方法・施工事例を紹介

こうした暮らしも叶えられる擁壁のある土地は、以下のとおりメリット・デメリットがあります。

【擁壁のある土地のメリット】

• ・相場より安い：買主が擁壁に不安を感じ価格が抑えられがち
• ・日当たり・眺望：高台の立地が多く、隣家に視界を遮られにくい
• ・プライバシー・防犯：高低差で視線や侵入経路が限られる

【擁壁のある土地のデメリット】

• ・改修費用：劣化により修繕や再建築が必要な場合、工事費は数百万円規模になる
• ・建築制限：がけ条例の対象になると建てられる位置や構造が制限される
• ・住宅ローン：安全性を証明できない擁壁は担保評価が下がる場合がある

なお、擁壁のある土地のデメリットはいずれも購入前のチェックや設計時の工夫によって解消することは可能です。

大切なことは、擁壁や斜面、狭小地など特殊な環境での設計・建築実績が豊富でノウハウが蓄積された業者に依頼することです。

東京を中心に首都圏で擁壁のある土地での新築を計画している方は、弊社sumutoco（スムトコ）まで、お気軽にご相談ください。

▶sumutoco（スムトコ）に相談する

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※しつこい営業は行っておりませんので、お気軽にお問い合わせください。

sumutoco（スムトコ）は首都圏（東京・埼玉・神奈川・千葉・茨城）のお客様の家づくりをお手伝いしています。

▶sumutoco（スムトコ）の施工エリアはこちら

擁壁のある土地を購入する前の5つのチェックポイント

▶施工事例：光を纏う都市邸宅

写真はsumutoco（スムトコ）の施工事例で、傾斜を活かして1階を擁壁を兼ねた玄関とインナーガレージに。2階以上を居室として設計したお住まいです。

2階には大きな吹き抜けのあるリビングと掃き出し窓で採光も確保。
適切に購入すれば、擁壁を設ける必要のある高低差のある土地は魅力的なプランニングができます。

▶関連コラム：【高低差のある土地に家を建てる】7つのメリット・4つのデメリット│建築例や注意点も紹介

こうしたお住まいを実現可能な、高低差・擁壁のある土地を購入する上で注意したいポイントは、次の5つです。

（1）検査済証・造成許可の有無を役所で確認する

市区町村の建築指導課などで「建築計画概要書」の閲覧や「台帳記載事項証明」交付を受ければ、擁壁が建築確認や完成検査を経ていかを確認できます。

これは購入を検討している第三者でも照会可能で、手数料は数百円程度です。

▶参考：東京都　建築物を安全に建てるために：台帳記載事項証明書の発行

（2）擁壁の種類を確認する｜RC・間知ブロック・空石積みなど

様々な工法や材質で造られる擁壁は、以下のとおり種類によって特徴が異なります。
建築予定・購入予定の土地にある、または隣接する擁壁の種類を確認して、安全性の目安をつけましょう。

種類	特徴
鉄筋コンクリート（RC）擁壁	・構造計算に基づいて築造されることが多く安全性が高い
間知ブロック積み擁壁	・ブロックをコンクリートで固定しながら積む ・施工品質や年代によって安全性が異なる
空石積み擁壁	・コンクリートを使用せず、石と埋め戻しの土だけで構成される擁壁 ・不適格の可能性がある
増し積み・二段擁壁	・既存の擁壁の上に継ぎ足すように施工した擁壁 ・不適格の可能性がある

（3）ひび割れ・ふくらみ・水抜き穴の詰まりなど劣化サインを見る

擁壁は劣化が進行している可能性があることから、以下のとおり劣化のサインを確認することも重要です。

確認箇所	危険のサイン
壁面	ひび割れや膨らみ、傾きがある
水抜き穴	そもそも穴が無い、詰まっている、常に水が流れている
継ぎ目	目地（継ぎ目）がずれている、隙間が広がっている
表面	苔が大量に付着している、水シミが広範囲に確認できる（擁壁背面の地下水位が高い可能性）

国土交通省では、擁壁の安全度について「我が家の擁壁チェックシート（案）」として公表しています。
図やチェックシートとともに解説されていますので、安全性が気になる方は一読してみましょう。

▶参考：国土交通省　我が家の擁壁チェックシート（案）

（4）がけ条例・建築制限の対象か確認する

擁壁に面した土地を取得する場合は、「がけ条例」を始めとする、各種建築制限の確認も必要です。

高さ二メートルを超えるがけの下端からの水平距離ががけ高の二倍以内のところに建築物を建築し、又は建築敷地を造成する場合は、高さ二メートルを超える擁壁を設けなければならない。

▶参考：東京都建築安全条例　第6条　がけ

このように、設計に密接する決まりが定められていて、また具体的な規制は自治体によって異なりますので、土地の購入や設計の前にどんな規制を受けるのか確認しましょう。

▶関連コラム：【擁壁は隣地境界ギリギリに建築しても大丈夫か】問題点と対策、気になる疑問点も一挙解説

（5）擁壁の所有者と境界を確認する｜隣地との共有はトラブルの元

擁壁がご自身の敷地側にある場合、また隣地側、境界線上など位置する場所によって修繕費用などの負担者が異なる点にも注意が必要です。

境界標を確認するとともに、測量図の取得、隣地所有者との境界の確認も実施すると安心です。

費用負担に加えて、後々の隣地所有者との関係性や、擁壁の安全性の維持にも関わる重要な問題になります

▶関連コラム：【隣地境界の土留め】設置責任は誰にある？上と下、どっちが設置するのか、疑問を解説

各種チェックポイントについて解説しましたが、仕事や家事をしながらこうした作業を正確にこなすことは困難です。

このため、傾斜地や狭小地などに精通した設計者・施工者を見つけたうえで土地を検討することをおすすめします。

首都圏（東京・埼玉・神奈川・千葉・茨城）で注文住宅をご計画中の方は、特殊な条件の土地での設計・建築実績も豊富なsumutoco（スムトコ）へご相談ください。

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▶sumutoco（スムトコ）の手掛けた家を見る

擁壁工事の費用相場と「実質価格」の捉え方

擁壁工事が必要な可能性がある際に気になるのは「擁壁工事の費用はどの程度なのか」ということです。

一般的に、現況の擁壁を解体したうえで再設置する工事費用の目安は1㎡当たり10万円前後です。
※現場条件や高低差によって金額が高くなるケースも多くありますので、実際の現場ごとに費用を見積もることをお勧めします。

たとえば「横浜市崖地【防災】対策工事助成金制度」では、擁壁の築造工事（擁壁本体・既存擁壁の解体除去・伐採費）として、11万円/㎡として単価を示しています。

▶参考：横浜市　崖地【防災】対策工事助成金制度について

本制度では、限度額400万円・工事費の1/3補助という条件で、補助金を交付しています。

擁壁のある土地を検討する際は、単なる土地の売り出し価格だけでなく、「土地価格 ＋ 擁壁工事費（改修費）」の総額をひとつの「実質価格」として捉えることが大切です。

一見、擁壁工事が必要な土地は敬遠されがちですが、土地自体の価格が相場より大幅に安ければ、工事費を足しても周囲の平坦な土地より総額が安く抑えられるケースもあります。
見積もりを概算した上で、トータル費用を比較して冷静に分析してみましょう。

擁壁のある土地のよくある質問（FAQ）

記事の終わりに、擁壁のある土地の取得や家の建築について、聞かれることの多い質問についてご回答します。

Q：擁壁のある土地は住宅ローンが通りにくいですか？

A：安全性を証明（検査済証・造成許可など）できれば通常どおり利用できます。
証明できない場合は担保評価が下がり、改修費を見込んだ資金計画を求められる場合があります。

Q：擁壁の造り直し費用は誰が負担しますか？

A：原則として擁壁の所有者が負担します。
境界線上の共有擁壁は隣地と協議になるため、購入前に所有区分を確認してください。

Q：検査済証がない擁壁はどうすればいいですか？

A：検査済証がない擁壁は、建築確認が取れない可能性があります。
ただし、擁壁診断士や建築士などの専門家が現地調査・構造計算などを実施し安全性を証明できれば、報告書を元に建築確認が下りる可能性はあります。

また、建物側を混構造（土圧を受ける部分をRC、上部を木造など）とするなどして、土砂の崩壊が生じても建物側が耐えられる設計にする方法も考えられます。

Q：高さ2m以下の擁壁なら安心ですか？

A：法規制の対象外でも安全とは限りません。
劣化のサイン（ひび割れ、ふくらみ、傾きなど）が発生している場合は高さに関係なく確認が必要です。

まとめ｜擁壁のある土地は「確認と計算」で安心

▶施工事例：無機質な素材が引き立つ3階建

擁壁のある土地は「危険だから避けるべき土地」ではありません。
検査済証や造成許可といった安全の証明があれば、スムーズに建築確認を受けることもでき、住宅ローンなども問題なく検討できる土地です。

加えて眺望のよいリビングを実現したり、通過交通や通行人と目線を合わせずに済むことなど、メリットがある土地でもあります。

一方で、安全性が担保されていない擁壁やご不安がある場合は、土地選びや設計の段階で信頼の置ける専門家に相談し、考えられるリスクや数字（再建築費用など）を並べてもらい、冷静に判断することをおすすめします。

首都圏（東京・埼玉・神奈川・千葉・茨城）での注文住宅をご検討中の方で、土地選びからの家づくりをご検討中の方は、sumutoco（スムトコ）へお気軽にご相談ください。

豊富な設計・施工実績に基づいて、土地選びや家づくりの適切なサポートをいたします。