【住宅ローン減税は所得制限に注意】仕組みや金額（2000万、3000万）、その他の条件や改正点も解説

住宅ローン減税（控除）は、マイホーム購入を後押しする代表的な税金の優遇制度です。

しかし「所得制限」があり、一定以上の所得がある場合に利用できないことをご存じでしょうか。

2025年現在、控除を受けられるのは合計所得金額が2000万円以下の方に限られており、条件を満たさない場合は減税を利用できません。

本記事では、住宅ローン減税の仕組みや所得制限の考え方、適用条件や最新の改正ポイントまでわかりやすく解説します。

▶関連コラム：住宅ローン減税・控除はペアローン活用がお得？メリット・デメリットなど特徴解説、「控除は2倍に・シミュレーション結果は」疑問にも回答

住宅ローン減税（控除）とは？基本の仕組みを解説

▶施工事例：心穏やかにくつろげる家

住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）は、マイホーム購入や新築時の負担を軽減できる制度です。

まずは制度の内容について確認しましょう。

所得税と住民税での控除の仕組み

住宅ローン減税は、年末時点のローン残高に控除率をかけ、その金額を所得税から控除できる制度です。

もし所得税だけで控除しきれない場合は、翌年度の住民税から最大9.75万円まで差し引くことが可能です。

結果として、年収や借入額に応じて所得税と住民税の双方で税負担が軽減されるため、住宅ローン返済中の家計にメリットをもたらします。

▶参考：国土交通省　住宅ローン減税

控除を受けられる期間と控除率

新築住宅の場合、住宅ローン減税の控除期間は13年間とされています。

控除率は年末ローン残高の0.7％で、対象となる残高の上限は以下のとおり住宅の種類によって異なります。

▶参考：国土交通省　住宅ローン減税

長期間にわたり毎年の税金が軽減されますので、住宅購入を検討する際には本制度を前提に資金計画を立てることが大切です。

▶関連コラム：住宅ローンをみんないくら払っているか｜月の平均返済額は10〜15万円。きつい返済計画を避ける方法を解説

住宅ローン減税利用者必見「所得制限」とは？

住宅ローン減税は、誰もが利用できるわけではなく「所得制限」が設けられています。

年収が高い方は対象外となりますので、制度を利用するには事前の確認が欠かせません。

所得制限の基本：合計所得金額2,000万円以下

2025年現在、住宅ローン減税を受けられるのは「合計所得金額が2,000万円以下」の方に限られます。

年収が2,000万円を超えていても、控除や経費を差し引いた結果、合計所得金額が2,000万円以下であれば対象になりますが、2,000万円を1円でも超えると住宅ローン減税は受けられません。

なお、2021年以前は所得制限の金額が3,000万円以下でしたので、2,000万円を超える可能性がある方は注意が必要です。

所得制限に引っかかるケースの例

たとえば、各種控除を検討した上で、合計所得金額が2,000万円を上回るサラリーマンは住宅ローン減税の対象外となります。

また、不動産収入や副業収入など、本業以外の収入が多い場合も合計所得が基準を超えることがあります。

一方で、年収2,100万円でも各種控除によって合計所得金額が2,000万円を下回れば利用できるケースもあります。

つまり、年収だけで判断せず「合計所得金額」で対象かどうか確認することが重要です。

住宅ローン減税、その他の適用条件を確認

住宅ローン減税を利用するには、所得制限以外にも住宅や借入に関する以下の条件も満たす必要があります。

• ・住宅の床面積：登記簿上で50m2以上（40ｍ2以上に緩和する措置あり）
• ・店舗兼併用住宅の場合は半分以上が自己居住用であること
• ・借入期間：10年以上の返済期間があるローンであること
• ・入居時期：住宅取得から6か月以内に居住を開始すること
• ・住宅の種類：長期優良住宅やZEH水準など一定の基準を満たすこと　など

これらの条件を満たして初めて住宅ローン減税が適用されます。

所得制限に加え、住宅の性能や返済計画の条件も確認しておくことが重要です。

住宅ローン減税を正しく活用するには、所得制限だけでなく住宅の条件や資金計画を総合的に考えることが欠かせません。

sumutoco（スムトコ）では、土地探しから資金計画、住宅ローンの活用までトータルに住まいづくりをサポートします。

理想の住まいを安心して実現できるよう専門スタッフが丁寧にお手伝いしますので、首都圏で注文住宅をお考えの方はお気軽にご相談ください。

▶sumutoco（スムトコ）に相談する

▶sumutoco（スムトコ）の完成見学会に参加する

※しつこい営業は行っておりませんので、お気軽にお問い合わせください。

sumutoco（スムトコ）は首都圏（東京・埼玉・神奈川・千葉・茨城）のお客様の家づくりをお手伝いしています。

▶sumutoco（スムトコ）の施工エリアはこちら

首都圏で実現した、おしゃれな家の施工事例を紹介しています。中庭からの光が差し込む家や間接照明がおしゃれな家など、たくさんの事例の写真を掲載しているので、ぜひご覧ください。

▶sumutoco（スムトコ）の手掛けた家を見る

住宅ローン減税、最新改正ポイントを確認

▶施工事例：無機質な素材が引き立つ3階建

住宅ローン減税は毎年の税制改正で見直しが行われています。

ただし、2025年度は大幅な改正は実施されず、2024年度と同様の措置を引き続き実施しています。

• ・子育て世帯・若者夫婦世帯が利用する場合、借入限度額が増額（認定住宅：5,000万円、ZEH水準省エネ住宅：4,500万円、省エネ基準適合住宅：4,000万円）
• ・新築住宅の床面積要件を50m2から40m2に緩和（合計所得金額1,000万円以下に限る）

▶参考：国土交通省　住宅ローン減税

利用する年度によって条件が変わりますので、必ず最新の情報を確認しましょう。

住宅ローン減税の申請方法と手続き

住宅ローン減税を受けるためには、所定の手続きが必要です。

初年度は確定申告、それ以降は勤務先での年末調整で控除が適用されます。

1年目：確定申告

住宅ローン減税を初めて利用する年は、必ず確定申告が必要です。

金融機関から発行される「残高証明書」、登記事項証明書や工事請負契約書の写しなどを提出します。

申告を行うことで、所得税の控除や住民税の軽減が適用され、翌年以降の年末調整へとスムーズに引き継がれます。

▶参考：国税庁　住宅ローン控除を受ける方へ

2年目以降：会社員の場合は年末調整

2年目以降は、勤務先の年末調整で控除を受けられます。

初年度の確定申告後に税務署から交付される「住宅借入金等特別控除証明書」と、金融機関から送付される「年末残高証明書」を会社へ提出すれば手続きは完了です。

ただし、自営業者や転職・退職により年末調整を受けられない場合は、毎年確定申告が必要になりますので注意しましょう。

住宅ローン減税と所得制限にかかるQ&A

▶施工事例：非日常感が漂う邸宅

住宅ローン減税の所得制限については、多くの方が疑問を抱きやすいポイントです。

代表的な質問を整理して回答します。

Q：各種補助金やふるさと納税との併用はできますか？

A：補助金やふるさと納税といった制度との併用は可能です。

住宅ローン減税は税額控除、ふるさと納税は寄附金控除として別枠で扱われます。

ただし、控除できる税額には上限があり、住宅ローン減税で所得税がゼロになった場合、ふるさと納税の一部が控除しきれないケースもあります。

資金計画時に両制度の控除額をシミュレーションして確認することが重要です。

Q：夫婦でペアローンを組む場合の所得制限は？

A：ペアローンを利用する場合でも、所得制限は夫婦それぞれに適用されます。

つまり、ご夫婦とも合計所得金額が2,000万円以下である必要があります。

どちらか一方が基準を超えた場合、その方は住宅ローン減税を受けられません。

夫婦で控除を最大限に活用するためには、それぞれの年収や税額を踏まえた借入計画を立てることが大切です。

▶関連コラム：育休中でもペアローンは組める？住宅ローン審査のポイントや契約するための対策、注意点を解説

まとめ｜資金計画を考慮した家づくりはsumutocoで

▶施工事例：中庭を内包するカーテン要らずの家

住宅ローン減税は、マイホーム購入時の経済的な負担を軽減する効果の高い制度です。

しかし、所得制限（原則、合計所得金額2,000万円以下）や住宅の要件を満たさなければ利用できません。

最新の改正内容を正しく理解し、申請手続きを忘れずに実施しましょう。

sumutoco（スムトコ）では、住宅ローン減税を前提とした資金計画づくりから、土地探し・設計・施工までトータルにサポートしています。

首都圏での家づくりをご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。